Ein entscheidender Unterschied zwischen deutschen Immobilien und italienischen Immobilien besteht im Kataster. Denn ein Grundbuch existiert in nur sehr wenigen Provinzen und Gemeinden in Italien.
Das italienische Kataster
Das italienische Kataster ist das Verzeichnis der Immobilien des Staates. Es ist geometrisch, weil die Immobilien auf Karten dargestellt sind, parzellär, weil die Referenzeinheit die Parzelle ist, und nicht beweiskräftig, weil es keinen rechtlichen Nachweis des Eigentums liefert, sondern nur den Besitz bestätigt. Das Kataster ist nur in Bozen, Triest, Gorizia und in einigen Gemeinden der Provinzen Udine, Brescia und Belluno beweiskräftig.
Das Kataster unterteilt sich in: Grundbuch: Verzeichnis der einkommensbringenden Immobilien, da sie bebaubar sind.
Städtisches Gebäudekataster: Verzeichnis der städtischen Immobilien, d. h. einzelner Gebäude, Gebäudeteile oder Gebäudekomplexe, die Einkommen erzielen können.
Zweck des Katasters: steuerlich, d. h. Ermittlung des steuerpflichtigen Einkommens aus Grundstücken und Gebäuden, um Steuern fair und gerecht zu erheben.
Sekundärer Zweck: zivilrechtlich und topografisch, d. h. Ermittlung der Grundstücksparzellen.
Das Grundstückskataster
Die Urkunden des Katasteramtes, die die Phasen der Veröffentlichung und Aktivierung geprägt haben (und heute aufgrund ihrer Digitalisierung nicht mehr verwendet werden), sind das Register der Einträge, d. h. ein Dokument, das die Liste der Immobilieneinheiten desselben Objekts enthält. Es besteht aus drei Abschnitten: Die Katasterstelle, zusammenfassende Angaben des Kaufvertrags und die Angaben des neuen Eigentümers.
Topographie, dazu gehört die Festlegung der Lage der Vermessungspunkte, d. h. fester Bezugspunkte, Grenzsteine oder Marksteine, um Entfernungen, Flächen und Grenzen zu bestimmen.
Veröffentlichung des Grundstückskatasters dient dazu, den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, Bemerkungen zur Identifizierung der Immobilieneinheiten, zum Umfang, zur Eintragung, zur Qualität und zur Erbschaftsklasse vorzubringen.
Aktivierung des Grundstückskatasters ist die Vorbereitung der Unterlagen, um das Inventar unter Einbeziehung aller Korrekturen und Beschwerden in Kraft zu setzen.
Aufbewahrung des Grundstückskatasters und die heutige Aktualisierung des Katasters erfolgt durch subjektive und objektive Änderungen. Die subjektiven Änderungen betreffen die Änderungen der Eigentümer, die mit der Katasterumschreibung vorgenommen werden. Die objektiven Änderungen betreffen die Änderungen der objektiven Eigenschaften des Grundstücks (Qualität, Klasse, Fläche, Katasterertrag, landwirtschaftlicher Ertrag).
Die Konsistenz im Kataster ist Hektar (ha = 10.000 m²), Ara (A = 100 m²) und Centiare (Ca. 1 m²).
Das Gebäudekataster
Es wurde mit dem Gesetz Nr. 1249 von 1939 ins Leben gerufen und trat am 1. Januar 1962 in Kraft. Das Gebäudekataster entstand durch folgende Bestimmungen:
Topographie: Es wurden topografische Vermessungen und Schätzungen durchgeführt.
Die topografischen Vermessungen sind Vermessungen, die den Standort und die Art der Errichtung, die Herkunft des Besitzes, den Vor- und Nachnamen des Eigentümers und anderer Rechteinhaber, den Vor- und Nachnamen etwaiger Mieter, die Beschaffenheit, die Dienstleistungen, die Freiflächen und die Erstellung eines Lageplans beinhalten.
Die Einstufung der Immobilieneinheiten jeder Gemeinde in Kategorien auf der Grundlage ihrer intrinsischen Merkmale, diese bestehen aus fünf Gruppen:
A Wohnzwecke,
B Gemeinschaftszwecke,
C gewerbliche Nutzung und Lagerung,
D Sonderzwecke,
E besondere Zwecke
Veröffentlichung des Gebäudekatasters dient dazu, den Eigentümern die Möglichkeit zu geben, Bemerkungen zur Identifizierung der Immobilieneinheiten, zum Umfang, zur Bezeichnung, zur Qualität, zur Klasse und zur Rendite vorzubringen.
Aktivierung des Gebäudekatasters und Vorbereitung der Unterlagen, um das Inventar unter Einbeziehung aller Korrekturen und Beschwerden in Kraft zu setzen.
Aufbewahrung des Gebäudekatasters und Aktualisierung des Katasters erfolgt durch subjektive und objektive Änderungen. Die subjektiven Änderungen betreffen die Änderungen der Eigentümer, die mit der Katasterumschreibung vorgenommen werden. Die objektiven Änderungen betreffen die Änderungen der objektiven Merkmale des Gebäudes wie Kategorie, Klasse, Beschaffenheit, Katasterertrag.
Die Maßeinheiten im Gebäudekataster
Räume für Gruppe A
Kubikmeter für Gruppe B
Quadratmeter für Gruppe C
Für die Gruppen D und E gibt es keine Maßeinheit, da die Rendite durch Schätzung berechnet wird, d. h. ohne Bezugnahme auf festgelegte Tarife.
Der Raum ist ein durch Wände, Boden und Decke umschlossener Teil des Volumens mit direktem Lichteinfall. Dazu gehören Schlafzimmer, Wohnzimmer, Kinderzimmer etc..
Die Küche wird immer als Raum betrachtet, auch wenn sie klein ist. Die Küche hat nicht die Eigenschaften eines Raumes, sondern ist ein direktes Zubehör, d. h. sie dient den Haupträumen wie z. B. Eingang, Flur, Bad, Abstellraum.
Indirekte oder ergänzende Nebenräume sind solche, die die Haupträume ergänzen, aber weder notwendig noch extern sind z. B. Keller, Dachböden, etc.. Nebengebäude, die sich auf Grundstücke beziehen, die der Einheit dienen z. B. Höfe, Gärten usw., sowie Räume für besondere Zwecke z. B. offene Überdachungen, Arkaden usw..
Einsichtnahme in die Katasterdatenbanken
Die Katasterunterlagen können von jedem Bürger frei eingesehen werden, mit Ausnahme der Grundrisse der einzelnen städtischen Immobilieneinheiten, deren Einsichtnahme nur den Inhabern von dinglichen Rechten oder deren Bevollmächtigten gestattet ist. Die Einsichtnahme erfolgt durch Abfrage des Systems, das über einen Terminal am Schalter des Amtes zugänglich ist, wobei dem Antragsteller ein Ausdruck ausgehändigt wird.
In den Katasterunterlagen sind die folgenden Identifikationsmerkmale der Immobilien angegeben:
- Katastergemeinde: Dies ist die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, und ihr Gemeindescode, der in der Regel aus vier Zeichen besteht
- Verwaltungs- und/oder Stadtbezirk für das Gebäudekataster und Katasterbezirk für das Grundbuch: Unterteilung des Gemeindegebiets (nicht in allen Gemeinden vorhanden)
- Blatt: Teil des Gemeindegebiets, der durch die Kartenblätter dargestellt wird
- Parzelle oder Katasterparzelle: Teil eines Grundstücks oder Gebäudes, der mit einer Nummer gekennzeichnet ist
- Untereinheit: Die einzelne Immobilieneinheit im Gebäudekataster auf einer Parzelle, wenn das Gebäude eine einzelne Immobilieneinheit ist, kann die Untereinheit fehlen
- Adresse des Gebäudekatasters
- Kategorie für das Gebäudekataster und die Qualität für das Grundbuchkataster
- Klasse
- Konsistenz
- Rendite für das Gebäudekataster und das Grund- und Agrareinkommen für das Grundkataster