Nebenkosten beim Immobilienkauf. Anfallende Kosten beim Immobilienkauf sind nicht zu unterschätzen und sollten in das Budget einkalkuliert werden.

Wer sich eine Immobilie auf Sizilien kauft, der sollte sich im Klaren sein, dass die Kaufnebenkosten höher sind als in Deutschland.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Kosten des Vorvertrags

Die Sicherheit, die ein Vorvertrag (im Italienischen auch “preliminiare” oder “compromesso” genannt) bietet, sind nicht von der Hand zu weisen.

Für den Vorvertrag bezahlt man in der Regel noch nichts. Die Kosten werden mit dem Kaufvertrag fällig. trotzdem handelt es sich um eine notarielle Urkunde. Auch wenn der Notar noch nichts kostet, so fallen trotzdem Kosten an:

• Kaution für die Immobilie, in der Regel 10 % des Kaufpreises
• Provision für den Makler, für den Abschluss des Vorvertrags, auf die Hälfte des Kaufpreises 4 % ohne MWSt., wenn der Wohnsitz außerhalb Italiens liegt, ansonsten kommen noch 22% IVA hinzu
• Spricht der Käufer kein ausreichendes Italienisch, kommen noch die Kosten für den Übersetzer dazu.

Kosten unmittelbar vor dem Notartermin

• Restbetrag des Kaufpreises auf ein Anderkonto des Notars. Das Anderkonto kostet ab ca. 400 €.
• Spricht der Käufer kein ausreichendes Italienisch, kommen noch die Kosten für den Übersetzer und den Zeugen dazu. Die Kosten hängen vom Umfang der zu übersetzenden Seiten ab.

Kauf von einer Privatperson oder einem Bauträger

Kauf von einer Privatperson

Um überhaupt auf einen ungefähren Wert zu kommen, benötigt man den Katasterwert der Immobilie. Diesen findet man auf der “visura catastale”.

Des weiteren muss unterschieden werden, ob es sich beim Hauskauf um das erste Haus handelt oder um das zweite Haus. Für das erste Haus muss der Wohnsitz in Italien angemeldet werden, ansonsten handelt es sich um das zweite Haus, außer man besitzt bereits ein Haus in Italien mit Wohnsitz, dann sind alle weiteren Häuser “zweite Häuser”.

• Der Katasterwert wird beim ersten Haus um den Wert von 115,5 erhöht, beim zweiten Haus um 126.
• Beispiel: Katasterwert = 100 € x 126 = 12.600 € für das zweite Haus
• Die Registersteuer bemisst sich nach dem Ergebnis des Katasterwertes. Davon errechnen sich 2 % für das erste Haus und 9 % für das zweite Haus. Mindestens jedoch 1.000 €.
• Beispiel: Katasterwert = 12.600 € x 9 % = 1.134 € für das zweite Haus
• Wird die Immobilie von privat gekauft, fallen jeweils 50 € für die Grundbuch- und Hypothekensteuer an.
• Stempelgebühren je 4 Seiten 16,00 €
• Provision für den Makler, für den Abschluss des Kaufvertrags, auf die Hälfte des Kaufpreises 4 % ohne MWSt., jedoch mindestens 2.000 Euro hinzu, wenn der Wohnsitz außerhalb Italiens liegt, ansonsten kommen noch 22% IVA hinzu

Kauf von einem Bauträger

Wenn Sie Ihr erstes Haus von einem Bauträger oder dem Unternehmen, das es renoviert hat, kaufen, zahlen Sie 4 % MwSt. auf den Preis des Hauses, zuzüglich fester Registrierungs-, Hypotheken- und Katastersteuern von insgesamt 600 €, Stempelgebühren von 230 € und Registrierungs- und Übertragungssteuern von 90 €.

Die nachfolgenden Notarkosten und Gebühr für die Hypothek ist für beide Arten von Verkäufern gleich hoch.

Die Notarkosten sind wie folgt gestaffelt:

Preis der Immobilie	Mindestgebühr	Höchstgebühr
Wert bis 93.000	1.680	2.420
Wert bis 139.500	1.805	2.610
Wert bis 186.000	1.933	2.830
Wert bis 232.400	2.030	2.990
Wert bis 280.000	2.150	3.200
Wert bis 370.000	2.250	3.360
Wert ab 465.000	2.479	3.730

Auf die Notarkosten kommen noch 22 % Mehrwertsteuer.

Hypothek

Wer für den Kauf seiner Immobilie oder die Renovierung dafür, einen Kredit beantragt, der eine Laufzeit länger als 18 Monate hat, muss mit zusätzlichen Kosten rechnen. Weil die Hypothek, die auf die Immobilie eingetragen wird, wird in einer separaten Urkunde vermerkt.

Ein von einer Bank gewährtes Darlehen unterliegt einer Steuer, die an die Stelle der üblichen Registrierungs-, Hypotheken- und Stempelsteuern tritt und wird daher Ersatzsteuer genannt. Die Ersatzsteuer beträgt 0,25 % des Darlehensbetrags für das erste Haus und 2 % für das zweite Haus.

Die Notargebühr dafür beträgt zusätzlich:

Höhe der Hypothek	Mindestgebühr	Höchstgebühr
bis 93.000	1.350	1.700
bis 139.500	1.400	1.850
bis 186.000	1.500	1.950
bis 232.400	1.600	2.100
bis 280.000	1.690	2.200
bis 370.000	1.750	2.300
bis 465.000	1.900	2.500
bis 695.000	2.050	2.750
bis 930.000	2.300	3.150
ab 1.162.000	2.450	3.350

Auf diese Gebühren kommen noch 22 % Mehrwertsteuer.

Kosten beim Grundstückskauf

Beim Grundstückskauf ist entscheidend, ob der Käufer eine natürliche Person/Landwirt oder ein einfaches Unternehmen ist, oder ob es sich um einen “Nicht-Landwirt” handelt.

Die Eintragungssteuer beträgt zwischen einer natürlichen Person/Landwirt oder einem einfachen Unternehmen und einer natürlichen Person/Landwirt oder einem einfachen Unternehmen 9 %. Ist der Käufer kein Landwirt, dann beträgt die Eintragungssteuer 15 % auf den Kaufpreis. Jedoch mindestens 1.000 €. Für Berufslandwirte einschließlich landwirtschaftlicher Unternehmen jeglicher Art beträgt die Eintragungssteuer 1 % auf den Kaufpreis.

Dazu kommen die mit jeweils 50 € fällige Grundbuch- und Hypothekensteuer.

Außerdem die Katastervermessung, diese Kosten sind abhängig davon, ob es sich um eine elektronische Vermessung handelt, oder um eine konventionelle Vermessung.

Des weiteren kommen die Gebühren für den Notar und die Gebühren für eine eventuelle Hypothek dazu. Die Gebühren sind ersichtlich aus den obigen Tabellen. Wer Geld sparen möchte, der sollte über einen Privatkredit nachdenken.

Kosten nach dem Kauf für Häuser und Wohnungen

• Müllgebühr (fester Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche)
• Grundsteuer muss selbständig bezahlt werden, bis zum 16.06. eines jeden Jahres 50% des Katasterertrags, die anderen 50% bis zum 16.12. eines jeden Jahres
• Für Immobilien mit 1. Wohnsitz muss keine Grundsteuer bezahlt werden.

Kostenvoranschlag

Wer sicher gehen will, welche Kosten auf ihn beim Hauskauf zukommen, der kann sich von einem Notar einen Kostenvoranschlag machen lassen. Dieser kann 400 € und mehr kosten und ist im Voraus zu bezahlen.