Il Compromesso oder der Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie in Italien

In Italien ist es üblich, vor dem Kauf einer Immobilie einen Vorvertrag abzuschließen. Mit dem Vorvertrag verpflichtet man sich zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Kaufvertrag, den „Atto“, abzuschließen, jedoch ohne die Übertragung von Eigentumsrechten.

Mit dem Vorvertrag reserviert man sich die Immobilie vor dem Zwischenverkauf an jemand anderen. Denn oft ist ein sofortiger Kauf nicht möglich, weil man noch den richtigen Kredit finden, oder der Verkäufer auf die Übergabe seiner zukünftigen Wohnung warten muss.

In jedem Fall muss der Vorvertrag in schriftlicher Form abgefasst werden, als öffentliche Akte oder beglaubigtes privates Schriftstück. Er kann zwischen den Parteien abgeschlossen werden, oder über einen Notar. Innerhalb von 20 Tagen ab Unterschrift muss jeder Vorvertrag registriert werden. Wurde der Vorvertrag über einen Notar abgeschlossen, dann sorgt der Notar innerhalb von 30 Tagen für die Registrierung.

Für die Registrierung werden fällig:
  • die Registersteuer von 200 Euro, unabhängig vom Kaufpreis
  • die Stempelsteuer in der Höhe von 16 Euro je 4 Seiten und in jedem Fall für alle 100 Zeilen (wenn der Vertrag als öffentliche Akte oder beglaubigtes privates Schriftstück abgefasst wurde, beträgt die Stempelsteuer hingegen 155 €).

Im Vorvertrag wird in der Regel eine Kaution in Höhe von ca. 10 – 15 % der Kaufsumme vereinbart, dann wird außerdem die proportionale Registersteuer in folgender Höhe fällig:

  • 0,50% der als Kaution bezahlten Summe
  • 3% der als Anzahlung auf den Kaufpreis vorgesehene Summe

In beiden Fällen wird die mit dem Vorvertrag gezahlte Steuer später von der für die Registrierung des endgültigen Kaufvertrags geschuldeten Steuer abgezogen. Falls die für die Kaution gezahlte Steuer die für den endgültigen Vertrag geschuldete Registersteuer übersteigt, steht die Rückerstattung der höheren für die Registrierung des Vorvertrags gezahlte Steuer zu. Die Rückerstattung muss binnen drei Jahren ab dem Registrierungsdatum des endgültigen Vertrags beantragt werden, da sie ansonsten verfällt. Ein Antrag auf Rückerstattung muss beim Amt eingereicht werden, dass die Registrierung ausgeführt hat.

Kaufverträge mit Mehrwertsteuerpflicht

Auch wenn die Übertragung der Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt, unterscheidet sich die Besteuerung des Vorvertrags je nachdem, ob die Zahlung einer Summe als Anzahlung oder als Kaution vorsieht: eine Anzahlung ist mit Mehrwertsteuer in Rechnung zu stellen, da sie eine Vorauszahlung auf den vereinbarten Kaufpreis darstellt. In diesem Fall ist die Registersteuer in feststehender Höhe fällig (200 Euro). Die Kaution unterliegt nicht der Mehrwertsteuer, auch wenn sie von einer entsprechenden Vertragsklausel vorgesehen ist, da sie keine Gegenleistung für eine Erbringung von Dienstleistungen oder eine Abtretung von Gütern ist. Daher ist eine proportionale Registersteuer (0,50%) zu zahlen.

Wie kann sich der Verkäufer trotz Vorvertrag vor einem Verkauf oder Eintragung von Nutzungsrechten schützen?

Wie zuvor erwähnt, führt der Abschluss des Vorvertrags nur zu einer rechtlichen Verpflichtung zwischen Verkäufer und Käufer, ohne Übertragung des Eigentumsrechts.

Was passiert, wenn der Verkäufer dieselbe Immobilie trotz Vorvertrag an eine andere Person verkauft oder dingliche Nutzungsrechte (zum Beispiel Nießbrauch) an ihr eintragen lässt, oder eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen wird?

In diesen Fällen kann der Käufer bei Gericht nur einen Schadenersatz und nicht die Annullierung des Verkaufs oder der Eintragung der Hypothek beantragen.

Um solche Situationen zu vermeiden, stellt das Gesetz das Instrument der Übertragung des Vorvertrags in die Immobilienregister zur Verfügung. Auf diese Weise beeinträchtigen eventuelle Verkäufe derselben Immobilie oder die Einrichtung von anderen Rechten zugunsten von Dritten nicht die Rechte des Käufers.

Für die Übertragung des Vorvertrags ist es erforderlich, dass die Akte unter Beteiligung eines Notars abgeschlossen wird. In diesem Fall kommt zur Registersteuer und zur Stempelsteuer von 155 € die Zahlung der Hypothekensteuer von 200 € und der Hypothekenabgaben von 35 € hinzu.

Was passiert wenn man es sich anders überlegt?

Es könnte durchaus passieren, dass man aus welchem Grund auch immer, die Immobilie doch nicht mehr kaufen/verkaufen möchte oder kaufen/verkaufen kann. Was passiert, wenn ein Vorvertrag bereits abgeschlossen wurde? Möchte der Käufer nicht mehr kaufen, dann verbleibt die im Vorvertrag vereinbarte Kaution ohne Gegenleistung beim Verkäufer. Wenn hingegen der Verkäufer die Immobilie nicht mehr verkaufen möchte, dann muss er die doppelte Kautionssumme an den Käufer bezahlen.

Die Registrierungspflicht der Immobilienagentur

Ein Immobilienmakler ist dazu verpflichtet, Vorverträge, die aufgrund ihrer Tätigkeit abgeschlossen werden, registrieren zu lassen.