Der Vorvertrag beim Kauf einer Immobilie in Italien. Wie man sich beim Kauf einer Immobilie bis zum abschließenden Notarvertrag schützen kann.
Der Vorvertrag (im Italienischen auch compromesso oder preliminare genannt) kann ein einfacher, von den Parteien unterzeichneter Privatvertrag sein, er kann aber auch notariell beurkundet werden, was ihm einen ganz anderen Wert verleiht.
In Italien ist es gang und gäbe einen Vorvertrag abzuschließen. Dabei kann es sich um einen einfachen, von den Parteien unterzeichneter Privatvertrag handeln, er kann aber auch notariell beurkundet werden. Den Vorteil eines notariell beglaubigten Vorvertrags wird nachfolgend erklärt.
Der notariell beglaubigte Vorvertrag
Beim Vorvertrag muss zuerst unterschieden werden, ob es sich um eine Anzahlung handelt, oder um eine Kaution. Denn bei der Unterzeichnung des Vorvertrags zahlt der Käufer dem Verkäufer einen Geldbetrag, der als “Anzahlung” oder “Kaution” bezeichnet wird.
Die Anzahlung (acconto) ist ein Vorschuss auf den Kaufpreis.
Die Kaution (caparra) hat eine besondere Funktion: Wenn der Verkäufer seine Verpflichtung nicht erfüllt, muss er den doppelten Betrag der erhaltenen Kaution zurückzahlen; wenn hingegen der Käufer einen Rückzieher macht, verliert er die Kaution.
Der notariell beglaubigte Vorvertrag wird nicht nur beim Finanzamt registriert, sondern auch in die Immobilienregister eingetragen. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Immobilie weder an eine andere Person verkaufen, noch eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen kann. Etwaige Gläubiger des Verkäufers dürfen die Immobilie nicht mehr verpfänden. Die Immobilie ist somit auch vor der möglichen Eintragung einer Hypothek durch die Steuerbehörden für Schulden des Verkäufers geschützt. Ab dem Zeitpunkt der Umschreibung des Vertrages ist das Eigentum für den künftigen Käufer “reserviert”.
Der endgültige Kaufvertrag muss nun innerhalb eines Jahres, nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Datum, in jedem Fall spätestens nach drei Jahren nach dem Datum des Vorvertrags geschlossen werden.
Schon bei der Vorbereitung des Vorvertrags kann der Notar eventuelle Probleme erkennen. Sei es, ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist, ob Hypotheken oder Pfändungen die Immobilie belasten, oder ob städtebauliche Genehmigungen fehlen und ob Vorkaufsrechte bestehen.
Die Höhe der Kosten für einen Vorvertrag entnehmen Sie bitte hier.