Usucapione – Ersitzung von Immobilien in Italien. Ist es wirklich ein einfacher Weg kostenlos zum Eigentümer eines fremden Eigentums durch Ersitzen zu werden? So ist die Lage in Italien.
Schon häufig wurde ich gefragt, ob es in Italien auch das Problem mit den Hausbesetzern gibt. Ich kenne auf Sizilien keinen einzigen Fall. Aber es gibt dennoch eine, nennen wir es einmal eine „Unterart“ der Besetzung oder Ersitzung, im Italienischen als „usucapione“ bezeichnet.
Es ist tatsächlich ein rechtmäßiger Weg, das Recht, Eigentum an einer Immobilie oder an einem Grundstück zu erlangen. Aber das geschieht nicht innerhalb eines Jahres, sondern dazu sind mindestens 20 Jahre notwendig. Es gibt Ausnahmen, aber dazu später.
Was sind die Voraussetzungen?
Eine Immobilie oder ein Grundstück zu ersitzen darf nicht durch Gewalt geschehen, sie darf nicht heimlich geschehen und sie darf nicht unterbrochen werden. Das heißt, man kann auf einem fremden Grundstück nicht ein Jahr lang Kartoffeln anpflanzen und nach drei Jahren wieder und so weiter verfahren bis 20 Jahre vergangen sind. Die Nutzung muss durchweg ohne Unterbrechung geschehen.
Außerdem muss man sich so verhalten, als wäre man der Eigentümer des Grundstücks, bezahlt also auch die Steuern dafür. Bezahlt man Miete für das Grundstück oder darf es kostenlos mit Einwilligung des Eigentümers genutzt werden, in diesem Fall kann man die Immobilie oder Grundstück niemals ersitzen.
Ab wann wird man Eigentümer?
Die sogenannte ordentliche Ersitzung dauert 20 Jahre für Immobilien oder Grundstücke.
Bei der verkürzten Ersitzung kann man nach 10 Jahren Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks werden. Dies aber nur, wenn man einen Titel hat, wie z. B. ein Kaufvertrag, der ungültig war, aber der Eigentümerwechsel in gutem Glauben ins Grundbuch eingetragen wurde.
Bei kleinen ländlichen Grundstücken, die sich in Regionen mit geringem Einkommen befinden, kann man nach 15 Jahren Eigentümer werden.
Was verhindert die Erlangung des Eigentums durch Ersitzen?
Weiß der Eigentümer, dass Sie die Immobilie oder das Grundstück nutzen und duldet die Nutzung, führt dies nicht zum Eigentum.
Erhält der Besetzer ein Mahnschreiben des Eigentümers, zugestellt durch einen Gerichtsvollzieher oder reicht er eine gerichtliche Klage ein, wird die 20-Jahres-Frist unterbrochen.
Die Zahlung der IMU alleine reicht als Beweis nicht aus.
Wie wird man offiziell Eigentümer?
Um offiziell Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks zu werden, muss man an einem Mediationsverfahren teilnehmen. Es treffen sich der Besetzer und der eingetragene Eigentümer. Wenn sich beide einigen, kann ein offizieller notarieller Akt erfolgen, der die Ersitzung bestätigt.
Können sich Besetzer und Eigentümer nicht einigen, muss der Besetzer durch Zeugen, Rechnungen für Renovierungen, Steuern, etc. nachweisen, dass er die Immobilie seit mehr als 20 Jahren wie ein Eigentümer bewirtschaftet hatte. Heutzutage geschieht der Nachweis auch mit Satellitenaufnahmen, oder alten Fotos aus Archiven. Der Richter entscheidet dann.
Es ist also alles andere als Einfach sich das Eigentum einer anderen Person kostenlos unter den Nagel zu reißen.