Ablauf beim Immobilienerwerb

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen, wie ein Hauskauf auf Sizilien abläuft, er unterscheidet sich nämlich wesentlich vom Ablauf, z. B. in Deutschland.

Bis zur Hausbesichtigung und der Preisverhandlung läuft es auf Sizilien so ab, wie in Deutschland auch. Bei der Preisverhandlung können wir Sie auch gerne unterstützen, da unsere „Haus-Einkäufer“ einheimische sind und so in der Regel bessere Preise aushandeln können, als es für ein Ausländer möglich ist.

Sobald ein Preis ausgehandelt ist, der für beide Seiten zufriedenstellend ist, dann beginnen wir mit der Recherche.

Wir werden feststellen, ob evtl. Hypotheken eingetragen sind, wer der tatsächliche Eigentümer ist und ob anhängige Rechtsverfahren das Objekt belasten.

Der Vorvertrag oder auch „compromesso“ genannt:

Ist das Objekt „sauber“, dann wird ein Vorvertrag geschlossen.

Der Vorvertrag erfüllt wichtige Funktionen vor Abschluss des Notarvertrags (atto), die den Kauf einer Immobilie für den Käufer sicher machen. Die Funktionen sind im einzelnen:

  • einem Zwischenverkauf des Verkäufers an eine Dritte Person vorzubeugen.
  • die Übertragung von Nutzungsrechten an einen Dritten, z. B. Nießbrauch etc. eintragen zu lassen.
  • die Belastung des Objekts mit einer Hypothekenschuld von Seiten des Verkäufers eintragen zu lassen.

Der Vorvertrag wäre auch gültig, wenn er nicht über den Notar abgeschlossen werden würde, allerdings wäre der Vorvertrag dann nur ein Kaufversprechen und würde vor den o. g. Aufzählungen nicht schützen.

Im Falle der Hypothek wäre es sogar so, dass der Käufer nicht kostenfrei vom Kaufvertrag zurücktreten könnte, sondern nur Anspruch auf Schadenersatz hätte und die eingetragene Hypothek nicht annullieren kann. Was die Kosten wären, dass lesen Sie weiter unten.

Wird eine Immobilie über einen Makler verkauft und wird ein Vorvertrag geschlossen, so ist der Makler dazu verpflichtet, die Vorverträge über den Notar abzuwickeln.

Das heißt der Notar veranlasst, dass der Vorvertrag registriert wird und der Verkäufer keinen Zugriff mehr für Nutzungs- oder Besitzänderungen am Objekt hat. Ein Vorvertrag stellt keine Übertragung des Eigentums dar, sondern nur eine rechtliche Verpflichtung.

Im Vorvertrag wird üblicherweise eine Anzahlung auf das Objekt vereinbart. Die Höhe beträgt ca. 10% – 15% der Kaufsumme (=Kaution) und wird mit dem Kaufpreis verrechnet. Mit Abschluss des Vorvertrags wird die Summe sofort fällig.

Warum nennt sich die Anzahlung auch Kaution? Tritt nämlich der Käufer vom Vorvertrag zurück, so darf der Verkäufer die Kaution behalten. Tritt allerdings der Verkäufer vom Vorvertrag zurück, so muss er die doppelte Summe an den Käufer bezahlen.

Die Kosten des Vorvertrags:

Beim endgültigen Kauf werden die o. g. Steuern von den beim Kauf tatsächlich anfallenden Steuern wieder abgezogen. Das bedeutet also, dass der Vorvertrag schlussendlich nichts kostet.

Wie hoch die Steuern für den Kauf einer Immobilie sind, dass können Sie hier und hier nachlesen. Es hängt nämlich auch von den Vergünstigungen und steuerlichen Anreizen ab, die Sie bei einem eventuellen Umzug nach Italien noch erhalten können.