Die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Kann man eine Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung kaufen und verkaufen und darf man darin wohnen?
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung
Die „agibilità„, also die Bewohnbarkeitsbescheinigung bescheinigt, wie das Wort schon sagt, die Bewohnbarkeit, also die Sicherheit eines Wohngebäudes.
Der Überbegriff Sicherheit umfasst die Sicherheit des Gebäudes plus Hygiene-, Gesundheits- und Energiesparbedingungen für Gebäude und die darin installierten technischen Systeme. Diese Bedingungen werden gemäß den geltenden Vorschriften und in Übereinstimmung mit den Kriterien der Bewohnbarkeit bewertet.
Bis 2013 gab es zwei Arten von Zertifizierungen:
– das Bewohnbarkeitszertifikat (abitabilità): Für Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden;
– die Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità): Für Nicht-Wohngebäude.
Danach wurde das Bewohnbarkeitszertifikat SCA eingeführt, das beide Zertifikate zusammenfasst und heute nur noch unter dem Begriff agibilità läuft. Das Bewohnbarkeitszertifikat ist keine Maßnahme mehr, die von der Verwaltungsbehörde ausgestellt wird. Es handelt sich jetzt nur noch um eine Selbstzertifizierung, die eine Bewertung durch den Baudirektor oder einen anderen beauftragten Techniker oder Architekten voraussetzt, der das Vorliegen der Anforderungen bescheinigt.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung muss beantragt werden (ab dem 30.06.2023) für:
- Im Falle von neuen Bauten.
- Nach der Durchführung von Arbeiten, die die Sicherheit, Hygiene und Funktionalität des Gebäudes ganz oder teilweise verändert haben.
- Bei größeren Renovierungs- oder Umbauarbeiten.
Wer in einer Immobilie wohnt, oder eine Immobilie vermietet ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung muss mit einer Geldstrafe seitens der Gemeinde rechnen.
Für Gebäude, die vor 2003 erstellt wurden, besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Beantragung und Aushändigung der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Diese Gebäude gelten als Altbau. Wurden diese Gebäude aber nach der Errichtung ganz oder teilweise umgebaut oder ein weiteres Stockwerk aufgebaut, so besteht auch hier die Pflicht, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu beantragen.
Darf man in einem Haus ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung wohnen?
Für den Neubau einer Immobilie oder einem Umbau mit gravierenden baulichen Veränderungen, benötigt man eine Baugenehmigung seitens der Gemeinde. Wurde diese nicht erteilt, bzw. nicht gestellt, darf eine Immobilie nicht bewohnt werden. Tut man dies doch, begeht man eine Ordnungswidrigkeit. Das Bewohnen einer solchen Immobilie kann von der Gemeinde zwar nicht untersagt werden, jedoch mit einer Geldstrafe belegt werden.
Verkaufen eines Hauses ohne Bewohnbarkeit
Eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung ist möglich. Der Verkäufer muss jedoch den Käufer darauf hinweisen. Es muss auch im Vorvertrag erwähnt werden. Tut der Verkäufer dies nicht, liegt ein schwerwiegender Vertragsbruch vor, der dem Käufer das Recht gibt, vom Vertrag zurückzutreten und vom Verkäufer das doppelte der Anzahlung zu verlangen.
Ist der Käufer jedoch darauf hingewiesen worden, dass für die Immobilie keine Bewohnbarkeitsbescheinigung vorliegt, so wird das im Kaufvertrag aufgenommen.
In Immobilien ohne Bewohnbarkeitsbescheinigungen kann kein Wohnsitz angemeldet werden und sind daher in ihrem wirtschaftlichen Wert beeinträchtigt.
Immobilien, die nach 1967 in direkter Strandlage gebaut wurden, haben sehr oft keine Baugenehmigung und damit keine Bewohnbarkeitsbescheinigung.