Immobilien, landwirtschaftliche und bebaubare Grundstücke die innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert werden unterliegen der sogenannten Plusvalenza, also einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
Berechnung des Gewinns
Der Veräußerungsgewinn errechnet sich aus dem im Steuerzeitraum (Haltezeitraum der Immobilie) erzielten Verkaufserlös und dem Anschaffungs- oder Herstellungspreis der veräußerten Immobilie. Davon abgezogen werden können die mit der Immobilie verbunden Kosten wie z. B. Renovierungs- und Instandhaltungskosten, Notargebühren, etc.
Besteuerung des Veräußerungsgewinns
Der Veräußerungsgewinn unterliegt im Jahr 2026 einer Besteuerung von 26 %.
Sonderfälle
1. Immobilie als Hauptwohnsitz
Mit Urteil Nr. 11786 vom 05. Mai 2025 wird vom Kassationsgerichtshof klargestellt, dass der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer vor weniger als fünf Jahren erworbenen Wohnung (mit Ausnahme von Erbschaften) steuerpflichtig ist, es sei denn, die Immobilie wurde vom Verkäufer oder seiner Familienangehörigen tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt.
Das Gericht betont, dass es auf den tatsächlichen Wohnsitz verstanden als gewöhnlicher Aufenthaltsort, und nicht auf die Meldedaten. Das bedeutet konkret, wenn der Steuerzahler nachweisen kann, dass er eine Immobilie dauerhaft bewohnt hat, auch wenn er nicht dort gemeldet ist. Ebenso kann die Verwaltung Vermutungen anstellen, zu behaupten, dass eine Wohnung nicht tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wurde, auch wenn sie in den Melderegistern als solchen eingetragen war. Die Logik der Vorschrift besteht darin, spekulativen Geschäften entgegenzuwirken. Aus diesem Grund betratet der Gerichtshof den Verkauf einer Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird, innerhalb von fünf Jahren immer als „spekulativ“. Folglich ist die Frage, ob der Verkäufer eine Gewinnerzielungsabsicht hatte irrelevant. Es zählt nur die objektive Tatsache: Wenn eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren verkauft wurde und nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers oder seiner Familienangehörigen war, ist der Wertzuwachs steuerpflichtig.
2. Immobilie aus Schenkung
Der Veräußerungsgewinn entsteht, wenn seit dem Erwerb durch den Schenker noch keine fünf Jahre vergangen sind.
Auch bei geschenkten Immobilien kann eine Kapitalertragsteuer anfallen, wenn diese innerhalb einer bestimmten Frist verkauft wird. Die Schenkung unterbricht die Fünfjahresfrist nicht. Die Fünfjahresfrist beginnt jedoch nicht mit dem Datum der Schenkung, sondern mit dem Kauf der Immobilien durch den Schenker.
Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den vom Schenker getragenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.
3. Immobilien aus Erbschaft
Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns ist ausgeschlossen bei Immobilien, die durch Erbschaft erhalten wurden, da hier kein spekulativer Zweck angenommen wird.
Hinweis
Steuervorschriften können komplex sein; es wird daher stets empfohlen, einen Notar oder Steuerberater zu konsultieren.